Quando o endereço é residencial, mas o tipo de locação não

Você, proprietário, corretor ou imobiliária, já fez um contrato de “locação residencial” para uma empresa — porque quem vai morar é funcionário ou diretor — sem perceber que isso pode ser um erro? Esse é um deslize comum — mas cheio de consequências.

O que a lei diz de fato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é clara:

Art. 55 – considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Ou seja: o que manda é quem aluga (empresa) e quem usa (diretor, empregado etc.). Mesmo sendo uma casa “normal”, se o contrato estiver em nome de empresa para uso de seus dirigentes/funcionários, a lei já impõe regime de locação não residencial — com regras distintas, menos “favoráveis” ao ocupante.

Por que isso importa — e onde muitos erram

• No regime residencial, há proteções mais rígidas para o inquilino — limites para retomada sem motivo, estabilidade etc.
  

• No regime não residencial, o locador pode utilizar a chamada denúncia imotivada (ou seja: pedir o imóvel de volta sem necessidade de justificar) após término do prazo, mesmo que o contrato esteja com prazo inferior a 30 meses.
  

• Locadores que ignoram esse detalhe acabam elaborando contratos “residenciais” que, quando questionados, podem ser desclassificados pela Justiça, gerando disputas.
  

Propostas práticas para não errar

1. Fique de olho em quem assina o contrato - Se for uma empresa, acenda o alerta.

2. Identifique o ocupante real -  Se o ocupante for diretor, sócio, empregado da empresa, já caracteriza o art. 55.

3. Use cláusulas inteligentes - No contrato, identificar quem vai usar o imóvel e vedar substituição — se o empregado sair da empresa, ele não pode simplesmente ceder o imóvel a outro sem aval do locador.

4. Explique claramente no contrato - Não deixe margem para dúvidas: mencione que se trata de locação não residencial, com efeitos e prazos condizentes.

5. Revisão antes de assinar - Peça a um advogado de sua confiança que revise para confirmar se a classificação do contrato está correta.
   

Conclusão

Se você é proprietário, locador, imobiliária ou corretor, atenção: o fato de um imóvel ser usado como moradia não significa que a locação será classificada como residencial.

A natureza jurídica do locatário (empresa ou pessoa física) e quem vai morar (diretor, sócio, empregado etc.) são fatores determinantes — e não simples detalhes contratuais.

Um erro de classificação pode resultar em custos processuais, honorários advocatícios, impostos indevidos e perda de direitos contratuais, tanto para o proprietário quanto para a empresa locatária.

Erros assim são comuns, mas totalmente evitáveis.

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